Buyer Guide
Wie Sie als Ausländer in Paraguay eine Immobilie kaufen
Paraguay gehört zu den weltweit ausländerfreundlichsten Ländern für Immobilienkauf: volle Eigentumsrechte, niedrige Nebenkosten, klar geregelter Prozess. Vorausgesetzt, Sie kennen die richtigen Schritte und Risiken.
In 7 Schritten
Vom Erstgespräch zur Eigentumsurkunde
Realistische Dauer: 4 – 8 Wochen ab Reservierung. Genauer Zeitplan hängt vom Objekt und der Verfügbarkeit der Dokumente ab.
- 1
Beratungsgespräch & Auswahl
Wir klären Ziele (Lifestyle, Investment, Steueroptimierung, Aufenthalt), Budget und Region. Vorabauswahl konkreter Objekte.
- 2
Besichtigung — vor Ort oder virtuell
Begleitete Besichtigungen in Asunción, Encarnación, San Bernardino oder anderen Regionen. Alternativ Video-Besichtigung mit unserem Team.
- 3
Reservierung (Reserva)
Schriftliche Reservierungsvereinbarung mit Anzahlung (typisch 1 – 2 % oder fester Betrag). Klare Rückzugskonditionen sind Pflicht.
- 4
Due Diligence durch Escribano
Unabhängiger Escribano prüft Title-Verlauf im Registro Público, Lasten/Hypotheken, INDERT-Status, ggf. Grenzregel-Konformität, Eigentümeridentität, korrekte Vermessung.
- 5
Notarvertrag (Escritura Pública)
Wenn alle Prüfungen sauber sind: Beurkundung der Escritura Pública beim Escribano. Beide Parteien anwesend (oder per beglaubigter Vollmacht).
- 6
Zahlung & Übergabe
Kaufpreiszahlung (typisch USD-Überweisung oder über Treuhandkonto). Schlüsselübergabe direkt nach Beurkundung.
- 7
Registrierung im Registro Público
Eintragung des neuen Eigentümers im Eigentumsregister durch den Escribano. Sie erhalten die offizielle Eintragung typisch 30 – 60 Tage später.
Kaufnebenkosten
Was kostet der Kauf — neben dem Kaufpreis?
Übliche Spannen für 2026. Genaue Werte hängen von Region, Objektwert und Verhandlungserfolg ab.
| Position | Anteil / Wert |
|---|---|
| Eigentumsübertragungssteuer (Impuesto a la Transferencia) | ca. 1 % des deklarierten Werts |
| Escribano-Honorar | 0,75 – 2 % (verhandelbar bei höheren Kaufpreisen) |
| Registrierung im Registro Público | 0,5 – 1 % |
| Anwalts-/Beratungshonorar (optional) | 1 – 2 % |
| Übersetzungen, beglaubigte Kopien | wenige hundert € |
| Gesamt typisch | 3 – 5 % des Kaufpreises |
Im Vergleich: Deutschland kommt mit Grunderwerbsteuer + Notar + Makler oft auf 10 – 15 %.
Zwei wichtige Restriktionen für Ausländer
- 50-km-Grenzregel: Ausländer dürfen innerhalb 50 km zu den Grenzen mit Argentinien, Brasilien und Bolivien keine Grundstücke erwerben. Apartments im Stadtgebiet von Encarnación und Ciudad del Este sind in der Regel nicht betroffen, Land in Grenznähe sehr wohl.
- INDERT- / IBR-Land: Land, das vom INDERT als landwirtschaftliche Reserve klassifiziert ist (typisch im Chaco), kann nicht an Ausländer verkauft werden. Verträge wären nichtig. Wir prüfen den Status routinemäßig vor Ort.
Dokumente
Was Sie als Käufer benötigen
- Reisepass (gültig)
- Geburtsurkunde (apostilliert, mit Übersetzung)
- Optional: paraguayische Steuernummer (RUC) — vereinfacht Banking & laufende Compliance
- Optional: notariell beglaubigte Vollmacht (wenn Sie nicht persönlich erscheinen)
- Bei juristischen Personen: Handelsregisterauszug + Vertretungsnachweis
Häufige Fragen
Antworten zum Kaufprozess
Können Deutsche, Österreicher und Schweizer in Paraguay Immobilien kaufen?
Ja, vollständig und ohne Einschränkung. Paraguay garantiert Ausländern per Gesetz 117/91 die gleichen Eigentumsrechte wie Inländern. Sie benötigen weder eine Aufenthaltsgenehmigung noch einen lokalen Partner, um Immobilien auf Ihren eigenen Namen zu erwerben.
Welche Restriktionen gibt es für ausländische Käufer?
Zwei Punkte sind wichtig: (1) Innerhalb von 50 km zu den Grenzen zu Argentinien, Brasilien und Bolivien dürfen Ausländer keine Grundstücke erwerben (Apartments im Stadtgebiet sind in der Regel nicht betroffen). (2) Land, das vom INDERT als landwirtschaftliche Reserve klassifiziert ist (IBR/Fiscal-Land), kann nicht an Ausländer verkauft werden.
Wie läuft der Kaufprozess in Paraguay ab?
Im Wesentlichen: (1) Auswahl und Besichtigung, (2) Kaufabsichtsvereinbarung mit Reservierungszahlung, (3) Due Diligence durch einen unabhängigen Escribano (Notar) — Title-Check im Registro Público, Lasten und Hypotheken prüfen, (4) Notarvertrag (Escritura Pública), (5) Zahlung und Eigentumsübertragung, (6) Registrierung im Registro Público auf Ihren Namen. Der gesamte Prozess dauert typisch 4–8 Wochen.
Was macht der Escribano und warum ist er Pflicht?
Der Escribano ist in Paraguay ein staatlich bestellter Notar mit erweiterten Aufgaben: Er prüft die Eigentumsverhältnisse, holt alle behördlichen Bescheinigungen ein, formuliert die Escritura Pública, beurkundet Identität und Geschäftsfähigkeit beider Parteien und veranlasst die Registrierung im Eigentumsregister. Wichtig: Wählen Sie einen unabhängigen Escribano, nicht den des Verkäufers — dieses Recht steht Ihnen als Käufer zu.
Welche Dokumente brauche ich als deutscher Käufer?
Reisepass und in der Regel eine paraguayische Steuernummer (RUC). Für die RUC genügt die Anwesenheit vor Ort an einem Tag und ein lokales Mietverhältnis oder eine Mailbox-Adresse — alternativ kann der Kauf über eine bevollmächtigte Person erfolgen.
Bereit für den nächsten Schritt?
Erstgespräch kostenfrei, auf Deutsch, ohne Verpflichtung.