Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Paraguay

Ja, vollständig und ohne Einschränkung. Paraguay garantiert Ausländern per Gesetz 117/91 die gleichen Eigentumsrechte wie Inländern. Sie benötigen weder eine Aufenthaltsgenehmigung noch einen lokalen Partner, um Immobilien auf Ihren eigenen Namen zu erwerben.

Zwei Punkte sind wichtig: (1) Innerhalb von 50 km zu den Grenzen zu Argentinien, Brasilien und Bolivien dürfen Ausländer keine Grundstücke erwerben (Apartments im Stadtgebiet sind in der Regel nicht betroffen). (2) Land, das vom INDERT als landwirtschaftliche Reserve klassifiziert ist (IBR/Fiscal-Land), kann nicht an Ausländer verkauft werden.

Im Wesentlichen: (1) Auswahl und Besichtigung, (2) Kaufabsichtsvereinbarung mit Reservierungszahlung, (3) Due Diligence durch einen unabhängigen Escribano (Notar) — Title-Check im Registro Público, Lasten und Hypotheken prüfen, (4) Notarvertrag (Escritura Pública), (5) Zahlung und Eigentumsübertragung, (6) Registrierung im Registro Público auf Ihren Namen. Der gesamte Prozess dauert typisch 4–8 Wochen.

Der Escribano ist in Paraguay ein staatlich bestellter Notar mit erweiterten Aufgaben: Er prüft die Eigentumsverhältnisse, holt alle behördlichen Bescheinigungen ein, formuliert die Escritura Pública, beurkundet Identität und Geschäftsfähigkeit beider Parteien und veranlasst die Registrierung im Eigentumsregister. Wichtig: Wählen Sie einen unabhängigen Escribano, nicht den des Verkäufers — dieses Recht steht Ihnen als Käufer zu.

Reisepass und in der Regel eine paraguayische Steuernummer (RUC). Für die RUC genügt die Anwesenheit vor Ort an einem Tag und ein lokales Mietverhältnis oder eine Mailbox-Adresse — alternativ kann der Kauf über eine bevollmächtigte Person erfolgen.

Insgesamt typisch 3 – 5 % des Kaufpreises: ca. 1 % Eigentumsübertragungssteuer, 0,5 – 1 % Registrierungsgebühr, 0,75 – 2 % Escribano-Honorar, 1 – 2 % optional Anwalt. Im Vergleich zu Deutschland (oft 10 – 15 % Nebenkosten) deutlich niedriger.

Die jährliche Grundsteuer beträgt rund 1 % des Katasterwerts. In der Praxis liegen Katasterwerte deutlich unter dem Marktwert — für ein gehobenes Einfamilienhaus in Asunción fallen oft nur 50 – 200 € pro Jahr an. Eine der niedrigsten Grundsteuern weltweit.

Mieteinkünfte aus paraguayischen Immobilien gelten als paraguayische Einkünfte. Sie unterliegen der lokalen Einkommensteuer (IRP) — typisch 8 – 10 % nach Abzug der Werbungskosten. Wichtig: Auch Personen mit Wohnsitz in Deutschland sollten ihren deutschen Steuerberater hinzuziehen, weil die deutsche Welteinkommensbesteuerung greifen kann.

Paraguay besteuert nur Einkünfte aus paraguayischen Quellen. Auslandseinkünfte (z. B. deutsche Renten, ausländische Dividenden, Gehälter aus Remote-Arbeit für ausländische Arbeitgeber) sind in Paraguay grundsätzlich steuerfrei. Wer seinen Wohnsitz nach Paraguay verlagert, kann je nach Konstellation erhebliche Steuervorteile realisieren — bei sauberer steuerlicher Wegzugsplanung in Deutschland.

Nein. Der reine Immobilienkauf benötigt keine Aufenthaltsgenehmigung. Für die paraguayische Steueransässigkeit oder dauerhaften Aufenthalt sind eigene Programme zuständig — siehe Frage zum Investorenprogramm.

Paraguay bietet seit 2023/2024 ein Investorenprogramm an, mit dem ein Investment von ca. 150.000 – 200.000 USD (oft in Immobilien) zu einem unbeschränkten Aufenthaltsstatus führt. Anwesenheit vor Ort: typischerweise nur alle 3 Jahre eine Einreise erforderlich, um den Status zu erhalten. Die genauen Bedingungen ändern sich regelmäßig — wir beziehen uns für aktuelle Stände auf offizielle Quellen wie das BVA und prüfen jeden Fall einzeln.

Die Cédula ist der paraguayische Personalausweis. Nach Erhalt der Aufenthaltsgenehmigung beantragt man die Cédula bei der Identificaciones-Behörde — ein vergleichsweise schlanker Prozess. Mit der Cédula öffnet sich Zugang zu Bankkonten, Verträgen und vereinfachter Steueranmeldung.

Der Immobilienmarkt für Käufer im gehobenen Segment ist faktisch USD-basiert. Inserate werden in US-Dollar geführt, Vertragspreise in USD oder Guaraní zum Tageskurs hinterlegt. Wir empfehlen Käufern, ihre Kaufkraft in Euro genau zu kalkulieren und Wechselkurs-Bewegungen einzuplanen.

Nicht zwingend. Viele Transaktionen werden über internationale Überweisung in USD abgewickelt. Für die laufende Bewirtschaftung der Immobilie (Versorgung, Steuern, Verwaltung) ist ein lokales Konto allerdings sehr praktisch. Mit Cédula und RUC ist die Kontoeröffnung in Asunción innerhalb weniger Tage möglich.

Das Registro Público der Immobilien ist gut organisiert und liefert verlässliche Informationen — vorausgesetzt, ein erfahrener Escribano führt die Due Diligence ordentlich durch. Wichtige Punkte: lückenloser Eigentums-Tracking-Verlauf der letzten 30 Jahre, Klärung von Hypotheken und Servidumbres, Bestätigung der korrekten Vermessung. Wir setzen ausschließlich auf erfahrene unabhängige Escribanos.

Wir kooperieren mit Property-Management-Partnern in Asunción, Encarnación und San Bernardino, die Bewirtschaftung, Vermietung, Reparaturen und steuerliche Compliance übernehmen. Typische Kosten: 8 – 10 % der Bruttomiete bei Vermietung, monatliche Pauschale bei reiner Verwaltung.